Erfbelasting over een geërfde woning: hoe het wordt berekend

De grondslag is de WOZ-waarde, niet de verkoopprijs

Voor de erfbelasting telt een woning mee voor de WOZ-waarde. U mag daarbij kiezen tussen twee beschikkingen: die van het jaar van overlijden, of die van het jaar erna. De laagste van de twee is meestal de gunstigste keuze. Overlijdt iemand in november, dan kan de beschikking van het volgende jaar al vroeg in het nieuwe jaar bekend zijn.

Vindt u de WOZ-waarde te hoog, dan kunt u als erfgenaam een eigen WOZ-beschikking aanvragen bij de gemeente en daartegen bezwaar maken. Dat is een aparte route naast de aangifte erfbelasting, met eigen termijnen. Een verlaging van de WOZ-waarde werkt in beginsel door in de erfbelasting.

Een taxatierapport of de uiteindelijke verkoopprijs vervangt de WOZ-waarde niet. Wie de woning met verlies verkoopt, heeft de erfbelasting over het hogere bedrag al betaald. Dat is de reden om de WOZ-waarde vóór de aangifte kritisch te bekijken, en niet erna.

Verhuurde woning: de leegwaarderatio

Is de woning verhuurd met huurbescherming, dan mag u in beginsel een lagere waarde aanhouden. De Belastingdienst werkt met de leegwaarderatio: een percentage van de WOZ-waarde dat afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Hoe lager de huur ten opzichte van de waarde, hoe lager het percentage.

Die korting kent uitzonderingen. Bij een tijdelijk huurcontract geldt de korting in beginsel niet. Bij verhuur aan een familielid of een andere gelieerde partij evenmin. De actuele tabel staat op de site van de Belastingdienst en verandert bij nieuw beleid. Controleer dus het jaar waarvoor u aangifte doet.

Wat er van de waarde af gaat

De erfbelasting wordt niet over de woning alleen berekend, maar over uw aandeel in de hele nalatenschap. Daar horen ook de schulden bij. Een hypotheek die nog op de woning rust, verlaagt de grondslag. Hetzelfde geldt voor andere schulden van de overledene en, binnen grenzen, voor de kosten van de uitvaart.

Daarna geldt per erfgenaam een vrijstelling. Voor kinderen was die in 2025 volgens de Belastingdienst €25.490. Voor een partner lag de vrijstelling in dat jaar op €804.698. Voor erfgenamen buiten de directe familie was de vrijstelling €2.690. Voor 2026 gelden geïndexeerde bedragen, die u het beste in de tabellen van de Belastingdienst opzoekt.

De tarieven en een rekenvoorbeeld

Het tarief hangt af van uw relatie tot de overledene en van de hoogte van uw verkrijging. Voor partner en kinderen gold in 2025 een tarief van 10 procent tot €154.197 en 20 procent daarboven. Kleinkinderen en verdere familie betalen hogere tarieven, en erfgenamen zonder familieband de hoogste. Dat maakt de vraag "hoeveel erfbelasting betaal ik over een huis" alleen te beantwoorden per erfgenaam, niet per woning.

Een rekenvoorbeeld op basis van de tarieven van 2025, ter indicatie. Een kind is enig erfgenaam van een woning met een WOZ-waarde van €400.000 en een resterende hypotheek van €100.000. De nalatenschap is dan €300.000. Na de vrijstelling van €25.490 blijft €274.510 over. Over de eerste €154.197 is 10 procent verschuldigd, dat is €15.419,70. Over de resterende €120.313 is 20 procent verschuldigd, dat is €24.062,60. Samen ongeveer €39.482. Dat bedrag moet worden betaald voordat de woning verkocht hoeft te zijn.

Zijn er meerdere kinderen, dan wordt de nalatenschap verdeeld en krijgt ieder kind een eigen vrijstelling en een eigen berekening. De totale erfbelasting valt dan meestal lager uit dan bij één erfgenaam.

Aangifte doen en betalen

De aangifte erfbelasting moet in beginsel binnen acht maanden na het overlijden bij de Belastingdienst zijn. Na die acht maanden rekent de Belastingdienst belastingrente over het verschuldigde bedrag, ook als de aanslag nog niet is opgelegd. Wie meer tijd nodig heeft, kan uitstel voor de aangifte vragen, maar dat stopt de rente niet.

Bestaat de nalatenschap vooral uit een woning en is er weinig geld om de aanslag te betalen, dan kent de Belastingdienst regelingen voor uitstel van betaling. De voorwaarden verschillen per situatie. Vraag dat op tijd aan, want zonder uitstel loopt de betalingstermijn gewoon door.

Kunt u erfbelasting op een woning vermijden?

Na een overlijden is er weinig ruimte om de erfbelasting te ontlopen. Wat u wél kunt beïnvloeden, is de grondslag. De keuze voor het gunstigste WOZ-jaar, bezwaar tegen een te hoge WOZ-waarde, de leegwaarderatio bij verhuur en het volledig meenemen van schulden verlagen de aanslag binnen de regels. Planning die de belasting werkelijk beperkt, zoals schenken bij leven of een testament met een andere verdeling, moet vóór het overlijden geregeld zijn. Wie dat wil, spreekt daarover met een notaris.

Aanhouden, verhuren of verkopen

De erfbelasting is een vast bedrag dat op een vast moment betaald moet worden. De woning zelf is dat niet. Wie de woning aanhoudt, betaalt de belasting uit eigen middelen en heeft daarna een pand dat onderhoud, verzekering en belastingen vraagt. Wie verhuurt, heeft inkomsten maar ook een huurder met rechten en een woning die minder makkelijk te verkopen is. Wie verkoopt, wisselt de woning om voor geld op één moment.

Bij meerdere erfgenamen komt daar bij dat iedereen het eens moet zijn. Een van de erfgenamen wil de woning houden, een ander heeft het geld nodig voor de aanslag. Een rechtstreekse verkoop aan een partij die het pand beoordeelt en daarna zelf koopt, kan die knoop doorhakken. Er zijn dan geen openbare bezichtigingen, geen verkoopklaar maken en geen wachttijd op een koper met een hypotheek die nog rond moet komen. Wel een beoordeling van het pand, ook als het verhuurd is, en een voorstel waar u ja of nee tegen kunt zeggen.

Wilt u weten wat een geërfde woning in de huidige staat waard is voor een rechtstreekse aankoop? Stuur het adres en de situatie door via het aanvraagformulier. U ontvangt een beoordeling door een mens, zonder verplichting en zonder dat het pand in de openbaarheid komt. Daarna beslist u zelf welke richting u kiest.