Vastgoedbezit afbouwen in stappen

De valkuil: eerst de makkelijke

Het is verleidelijk om te beginnen met wat het snelst verkoopt: de courante appartementen, de leeggekomen woning. Dat geeft snel resultaat en laat u achter met het restant: het gemengde pand met de vergunningsvraag, en de woning met de huurder die er al twintig jaar zit.

Dat restant verkoopt daarna slechter dan het gedaan zou hebben als onderdeel van een geheel, en het houdt het beheer in stand voor precies de objecten die het meeste werk kosten.

Een volgorde die wél werkt

Begin met wat het meeste beheer kost of het grootste risico draagt, en houd de courante objecten als achtervang. Die verkopen later ook nog wel; de lastige niet per se.

Combineer waar het kan: koppel een lastig object aan een courant object in dezelfde transactie. Dat is precies waarom een portefeuille als geheel vaak beter verkoopt dan de som van de delen.

De reden ligt bij de koper: één transactie betekent één onderzoek, één notaris en één afspraak over de levering. Daarom kan een portefeuille in één keer verkopen per object meer opleveren dan los verkopen. Wie pand voor pand uitpondt, houdt het traject jarenlang open en loopt elk jaar tegen een andere markt aan.

• Eerst: objecten met veel beheer, geschillen of achterstallig onderhoud
• Daarna: objecten met een contract dat binnenkort afloopt
• Als laatste: courante objecten die altijd verkoopbaar blijven
• Of: alles in één transactie, als de rust meer waard is dan de marge

Wat uw geldverstrekker met de volgorde doet

Een portefeuille is zelden per object gefinancierd. Vaak staat er één lening tegenover meerdere panden, of dient het ene pand mee als onderpand voor het andere. Bij een verkoop in delen heeft u dan ook met uw geldverstrekker te maken: die moet het hypotheekrecht op het verkochte object vrijgeven voordat de notaris kan leveren. Wat er met de opbrengst gebeurt, volgt uit uw eigen hypotheekakte.

Hier zit een stille val. Het object dat het makkelijkst verkoopt, is meestal ook het object dat de bank het liefst als onderpand houdt. Verkoopt u dat eerst, dan kan de financiering van het restant krapper worden in plaats van ruimer. Zoek dit op voordat u een volgorde kiest.

Wat niet los te verkopen is

Een volgorde veronderstelt dat elk object los verkocht kan worden, en dat is niet altijd zo. Niet elk pand is een eigen eenheid in het Kadaster. Een pand met drie verhuurde woonlagen kan één registergoed zijn; dan gaat het geheel over of niets. Losse verkoop vraagt dan eerst een splitsing in appartementsrechten. Bij een gemengd pand geldt dezelfde vraag voor de bedrijfsruimte beneden en de woningen erboven.

• Heeft elk object een eigen kadastraal nummer, of vormen meerdere eenheden samen één registergoed? Dat staat in de eigendomsakte en in een kadastraal bericht.
• Is splitsen hier toegestaan? Veel gemeenten stellen voorwaarden aan splitsen en aan het omzetten van gebruik, en die verschillen per gemeente.
• Hoeveel stemmen heeft u in de VvE? Wie nu zelf de besluiten neemt, onderhandelt na een gedeeltelijke verkoop met de nieuwe eigenaar.

Houd rekening met wat er tussen zit

Afbouwen over meerdere jaren betekent dat u met verschillende marktomstandigheden te maken krijgt, en met regelgeving die kan veranderen. Wie de hele afbouw in één keer wil kunnen overzien, kiest doorgaans voor één transactie; wie de tijd heeft, kan spreiden.

Er is geen goed antwoord dat voor iedereen geldt. Er is wel een verkeerd antwoord, en dat is toevallig beginnen zonder de volgorde te hebben bedacht.

Wat wij hierin doen is de vastgoedkant: wij beoordelen de objecten en de samenstelling en zeggen wat wij zouden overnemen. Wij kopen niet elk object. Past het niet, dan zeggen wij dat.