Erfbelasting betalen voordat de woning verkocht is

Hoe lang u de tijd hebt

De aangifte erfbelasting moet in beginsel binnen acht maanden na het overlijden bij de Belastingdienst zijn. Die termijn is losgekoppeld van de vraag of het huis al verkocht is. Uitstel voor de aangifte is aan te vragen, maar de Belastingdienst rekent vanaf acht maanden na het overlijden belastingrente over het bedrag dat u uiteindelijk moet betalen. Uitstel van aangifte stopt die rente niet.

Na de aangifte volgt de aanslag. De uiterste betaaldatum staat op de aanslag zelf. Pas vanaf die datum speelt de vraag naar uitstel van betaling. Wie de rente wil beperken, kan de Belastingdienst vragen om een voorlopige aanslag en die alvast betalen, voor zover er geld is.

In de praktijk zit tussen overlijden en uiterste betaaldatum vaak bijna een jaar. Dat lijkt ruim. Het is het niet als de erfgenamen eerst een verklaring van erfrecht nodig hebben, de woning ontruimd moet worden, en er meerdere erfgenamen zijn die het eens moeten worden over de verkoop.

Uitstel van betaling: wat de Belastingdienst toestaat

Uitstel van betaling voor de erfbelasting is mogelijk. Op de site van de Belastingdienst staat op het moment van schrijven, september 2026, dat u uitstel kunt krijgen van maximaal twaalf maanden, of een betalingsregeling. U vraagt dat aan bij de Belastingdienst na ontvangst van de aanslag, en u moet daarbij aangeven waarom u niet kunt betalen en wanneer u dat wel kunt. Een geërfde woning die te koop staat, is daarbij een gangbare reden. Een concreet zicht op verkoop helpt de aanvraag.

Daarnaast bestaat een korte uitstelvorm zonder onderbouwing. In 2025 gold daarvoor een maximum van vier maanden vanaf de uiterste betaaldatum. Controleer of dat bij uw aanslag nog zo is.

Uitstel is niet gratis. Over de periode van uitstel rekent de Belastingdienst invorderingsrente. Het percentage wisselt en staat op de site van de Belastingdienst. Wie een jaar uitstel neemt op een aanslag van enkele tienduizenden euro's, betaalt daar dus een merkbaar bedrag bovenop. Dat is het eerste wat u tegenover de verkoopopbrengst moet zetten: hoeveel kost wachten.

De Belastingdienst kan bij langer uitstel om zekerheid vragen, bijvoorbeeld in de vorm van een hypotheekrecht op de woning. Of dat gebeurt, hangt af van het bedrag en de omstandigheden.

Als er geen geld is om te betalen

Bestaat de nalatenschap vrijwel alleen uit de woning, dan is er meestal geen liquide geld voor de aanslag. Dan blijven in beginsel deze routes over.

Wat niet werkt: de aanslag negeren omdat het huis nog niet verkocht is. Zonder toegekend uitstel loopt de invordering gewoon door, met aanmaningskosten en uiteindelijk dwangmaatregelen. Vraag uitstel dus aan vóór de uiterste betaaldatum, niet erna.

• Betalingsregeling bij de Belastingdienst, in termijnen, met invorderingsrente over het openstaande deel.
• Overbrugging via een bank, waarbij de woning als onderpand dient. Banken beoordelen dat per geval en niet elke erfgenaam komt daarvoor in aanmerking.
• Voorschieten uit eigen middelen door één van de erfgenamen, met verrekening bij de verdeling. Dat vraagt afspraken op papier.
• Eerder verkopen, zodat de opbrengst er is voordat de uiterste betaaldatum verstrijkt of het uitstel afloopt.

Waarom de verkoopprijs de aanslag niet verandert

Wie hoopt dat een lagere verkoopprijs de erfbelasting drukt, komt bedrogen uit. De erfbelasting over een woning wordt in beginsel berekend over de WOZ-waarde, niet over de verkoopopbrengst. U mag daarbij meestal kiezen tussen de WOZ-beschikking van het jaar van overlijden en die van het jaar erna. Daarna gaan schulden en een vrijstelling van de grondslag af, en over de rest geldt een tarief dat afhangt van uw relatie tot de overledene. De bedragen en tarieven verschillen per jaar en staan in de tabellen van de Belastingdienst.

Dat betekent twee dingen voor de verkoop. Een lager bod maakt de aanslag niet lager, en een hoger bod maakt hem niet hoger. De aanslag is een vast bedrag. De enige vraag die overblijft, is wanneer het geld er is en wat het wachten kost.

Is de woning verhuurd, dan geldt in beginsel een lagere waarde via de leegwaarderatio, tenzij het om een tijdelijk contract of verhuur aan een gelieerde partij gaat. Dat verlaagt de aanslag, maar het maakt de woning op de gewone markt juist lastiger te verkopen. Een verhuurd pand trekt weinig particuliere kopers.

Verkopen als oplossing: openbaar of rechtstreeks

De openbare route is bekend: opknappen, fotograferen, op Funda, bezichtigingen, een koper met een financieringsvoorbehoud, en dan een leveringsdatum die vaak nog maanden verderop ligt. Bij een woning die nog vol staat met inboedel, of bij meerdere erfgenamen die niet dezelfde kant op willen, rekt dat de doorlooptijd verder op. Elke maand die het langer duurt, loopt de invorderingsrente door.

De rechtstreekse route is korter in stappen. Een aankopende partij beoordeelt de woning in de huidige staat, doet een voorstel, en koopt zelf. Er zijn geen openbare bezichtigingen, geen verkoopklaar maken en geen afhankelijkheid van de hypotheek van een particuliere koper. Ook een verhuurde woning of een woning met achterstallig onderhoud past in die route. De leveringsdatum is daarbij een afspraak tussen u en de koper, en die kunt u afstemmen op de uiterste betaaldatum van de aanslag.

Wat die route niet biedt, is de hoogste marktprijs die een openbare verkoop op een goede dag kan opleveren. Een rechtstreekse koper betaalt voor snelheid, zekerheid en het overnemen van het risico. Of dat verschil opweegt tegen de rente, de kosten van aanhouden en de tijd van de erfgenamen, is een rekensom per nalatenschap. Die som hoort op tafel voordat u kiest.

Meerdere erfgenamen, één aanslag per persoon

Elke erfgenaam krijgt een eigen aanslag over het eigen aandeel. Wie het geld heeft, kan betalen. Wie het niet heeft, moet uitstel vragen. Dat leidt regelmatig tot ongelijke belangen: de een wil de woning aanhouden of verhuren, de ander heeft de opbrengst nodig voor de aanslag. Zolang de woning onverdeeld is, kan geen van beiden alleen beslissen.

Een verkoop aan één partij op één moment doorbreekt die situatie. De opbrengst wordt via de notaris verdeeld volgens de verklaring van erfrecht, en ieder betaalt zijn eigen aanslag uit zijn eigen deel. De notaris kan op verzoek ook een deel van de opbrengst apart houden voor een aanslag die nog moet komen.

Zo werkt een rechtstreekse aankoop hier

U stuurt het adres en de situatie door: leeg of verhuurd, de staat van de woning, het aantal erfgenamen en de datum waarop de erfbelasting uiterlijk betaald moet zijn. Een mens beoordeelt het pand en de stukken. Niet elk pand wordt gekocht; de beoordeling gaat vooraf. Past het, dan volgt een voorstel met een prijs en een leveringsdatum. Daar kunt u ja of nee tegen zeggen, zonder verplichting. Het pand komt niet in de openbaarheid en er wordt niets gedeeld met derden zonder uw toestemming.

Wilt u weten wat de geërfde woning in de huidige staat waard is voor een rechtstreekse aankoop, en of de levering vóór de betaaldatum van de aanslag haalbaar is? Vul het aanvraagformulier in met het adres en de situatie. U ontvangt een beoordeling en, als het past, een voorstel. Daarna beslist u zelf of u uitstel vraagt, wacht op de openbare markt, of verkoopt.