Geërfd vastgoed verkopen of aanhouden: waar begint u?

Wat moet u regelen als u vastgoed erft?

Voordat er iets verkocht kan worden, moet vaststaan wie namens de nalatenschap mag handelen. Bij meerdere erfgenamen regelt een verklaring van erfrecht dat; die stelt een notaris op. Zonder dat stuk kan een eigendomsoverdracht niet worden ingeschreven.

Verder is het verstandig om vroeg te weten of de nalatenschap zuiver of beneficiair is aanvaard, of er nog een hypotheek op het pand rust, en wie de lopende lasten betaalt zolang de afwikkeling duurt. Voor de fiscale kant, waaronder de erfbelasting en de waarde waarmee gerekend wordt, heeft u uw eigen notaris of belastingadviseur nodig.

Oriënteren kan wel eerder. Een pand laten beoordelen voordat alles rond is, geeft de erfgenamen een gedeeld vertrekpunt in plaats van drie verschillende verwachtingen.

Wanneer kunt u een geërfd huis verkopen?

Zodra duidelijk is wie bevoegd is en de erfgenamen het eens zijn over de verkoop. In de praktijk is de verklaring van erfrecht het moment waarop het kan gaan lopen; daarvoor kunt u alles voorbereiden maar niet leveren.

Zit er een hypotheek op, dan wordt die bij de overdracht afgelost uit de koopsom. Is de woning verhuurd, dan verandert de erfenis niets aan de huurovereenkomst: die loopt door en gaat bij verkoop over op de koper.

Geërfd vastgoed verkopen of aanhouden?

Zet beide routes naast elkaar met dezelfde posten. Aanhouden levert huur op, plus een eventuele waardestijging, en kost onderhoud, verzekering, belastingen, beheer en uw tijd. Het draagt bovendien risico: regelgeving verandert, een huurder kan een geschil beginnen, en dak of fundering kunnen een grote post worden.

De veelgemaakte fout is de verkoopopbrengst van vandaag vergelijken met de huur van vandaag. De juiste vergelijking is wat het pand de komende jaren netto oplevert, tegenover wat die opbrengst elders zou doen bij hetzelfde risico. Weeg ook mee dat wie aanhoudt, eigenaar blijft van de risico's.

Bij meerdere erfgenamen speelt nog iets anders: aanhouden betekent dat u samen eigenaar blijft en het samen eens moet blijven. Dat is een reële factor, ook als niemand hem hardop noemt.

Wat als er een huurder in het geërfde pand zit?

Dan verandert er door het overlijden niets aan de huurovereenkomst. De huurder houdt zijn rechten, de huur loopt door, en bij verkoop gaat het contract over op de koper.

Voor de waarde maakt het wel veel uit. Een verhuurd pand is geschikt voor een kleinere groep kopers dan hetzelfde pand leeg, en die groep rekent met huuropbrengst in plaats van woongenot. Bij oude contracten met een huur die ver onder de markt ligt, drukt dat de prijs behoorlijk.

Ontbreekt het huurcontract, wat bij een nalatenschap regelmatig gebeurt, meld dat dan gewoon. Een bekend gat is beter in te prijzen dan een verrassing achteraf.

Wat is geërfd vastgoed waard?

Hetzelfde als ander vastgoed: bij een lege woning bepaalt de vergelijking met recente verkopen de bandbreedte, bij een verhuurd pand telt de huuropbrengst na aftrek van de eigenaarslasten.

Wat een geërfd pand vaak anders maakt, is de staat van het dossier. Contracten die zoek zijn, onderhoud dat jaren is doorgeschoven, een VvE waarvan de stukken niet compleet zijn. Dat maakt een pand niet onverkoopbaar, maar het maakt een koper voorzichtiger, en voorzichtig rekenen valt uit in het nadeel van de verkoper.

Meerdere panden: alles tegelijk of stap voor stap?

Bij meer dan een paar panden bepaalt de volgorde het eindresultaat sterker dan de prijs per object. Wie begint met de courante panden, houdt precies de objecten over die het lastigst verkopen, terwijl het beheer daarvan gewoon doorloopt.

Een werkbare volgorde begint bij de panden met het meeste beheer of het grootste risico, en houdt de courante objecten als achtervang. Die verkopen later ook nog wel; de lastige niet per se. Alles in één transactie kan ook, als rust meer waard is dan de laatste marge.

Welke documenten heeft u nodig?

Niet alles hoeft er te zijn voordat u een gesprek kunt voeren. Wat er niet is, is op zichzelf ook informatie.

• Verklaring van erfrecht, zodat vaststaat wie mag beslissen
• Het huurcontract als het pand verhuurd is, of de vaststelling dat het niet te vinden is
• Wat er de laatste jaren aan huur is betaald, en op welke rekening
• Bij een appartement: splitsingsakte, VvE-stukken en de stand van de reserve
• Of er nog een hypotheek op het pand rust en bij welke bank
• Wat bekend is over onderhoud, dak en fundering

Wanneer is wachten verstandiger?

Als er zicht is op een gebeurtenis die de waarde verandert. Een huurcontract dat op korte termijn afloopt, een VvE die net een dakrenovatie heeft afgerond, of een pand dat na een kleine ingreep in een andere categorie valt.

Ook de afwikkeling zelf kan een reden zijn. Zolang de erfgenamen het niet eens zijn, levert verkopen onder druk zelden het beste resultaat op. Wij rekenen beide routes met u door, ook wanneer de uitkomst is dat u beter kunt wachten.