Een huis erven van uw ouders: de eerste beslissingen

Eerst aanvaarden, dan pas beslissen

Een woning is geen losse erfenis, tenzij het testament de woning apart aan u toewijst. In alle andere gevallen erft u een aandeel in de hele nalatenschap, dus ook in de hypotheek, achterstallige rekeningen, een eventuele restschuld en wat er nog aan belasting openstaat. Hoe groot dat aandeel is, hangt af van het testament en van het aantal erfgenamen. De eerste vraag is daarom niet wat u met het huis doet, maar of u de nalatenschap überhaupt aanvaardt en op welke manier.

U heeft in beginsel drie mogelijkheden; de regels hiervoor staan bij de Rijksoverheid. Zuiver aanvaarden betekent dat u alles overneemt, ook schulden die groter zijn dan de bezittingen. Beneficiair aanvaarden betekent dat u de erfenis aanvaardt onder voorbehoud: schulden worden uit de nalatenschap betaald, en u bent daar meestal niet met eigen geld voor aansprakelijk, zolang de afwikkeling volgens de regels verloopt. Verwerpen betekent dat u niets ontvangt en niets hoeft te betalen.

Beneficiair aanvaarden loopt via de rechtbank en kost griffierecht. Het is de route om te overwegen als u niet zeker weet of de hypotheek onder de woningwaarde ligt, of als uw ouders nog leningen of belastingschulden hadden die u niet overziet.

Wees voorzichtig met wat u doet vóór die keuze. Wie zich als erfgenaam gedraagt, bijvoorbeeld door spullen uit het huis te verkopen of geld van de rekening te halen, kan daarmee in beginsel zuiver aanvaard hebben. De wet is sinds 2016 milder geworden op dit punt, maar de grens ligt niet altijd waar u hem verwacht. Een verhuiswagen regelen is iets anders dan de inboedel verkopen. Bij twijfel: eerst een notaris bellen, dan pas handelen.

Wie beslist er over het huis

Bij meerdere kinderen beslist u in de regel samen, tenzij het testament iemand anders bevoegd maakt. Niemand kan dan alleen verkopen, verhuren of erin trekken zonder de anderen. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar het is een bron van vertraging. Een broer wil verkopen, een zus wil er tijdelijk wonen, een derde wil afwachten. Zolang dat niet is opgelost, gebeurt er niets.

Kijk daarom eerst in het testament, als dat er is. Uw ouders kunnen een executeur hebben benoemd. Die persoon regelt de afwikkeling van de nalatenschap en kan, afhankelijk van zijn bevoegdheden, ook de verkoop van het huis voorbereiden. Is er geen testament, dan hangt het van de gezinssituatie af of de wettelijke verdeling geldt; de regels hiervoor staan bij de Rijksoverheid. Waren uw ouders getrouwd of geregistreerd partner en leeft een van hen nog, dan gaat de hele nalatenschap in beginsel eerst naar die ouder. De kinderen krijgen een vordering die in beginsel pas opeisbaar is als ook de langstlevende overlijdt, met enkele uitzonderingen. In dat geval erft u dus formeel wel, maar beslist u nog niet over het huis.

Voor veel handelingen rond de woning heeft u een verklaring van erfrecht nodig. De notaris stelt die op en daarin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is te handelen. De bank bepaalt zelf bij welke handelingen zij het document wil zien, en bij de overdracht van de woning vraagt het Kadaster erom. Regel die verklaring vroeg, dan hoeft u er later niet op te wachten bij de stappen die het vereisen.

Wat staat er op de woning

Voordat u over waarde praat, moet u weten wat er op het huis rust. Vraag bij de bank de actuele hypotheekstand op en of er een overlijdensrisicoverzekering aan gekoppeld was. Soms lost die verzekering een deel van de lening af. Vraag ook of de hypotheekrente en de vaste lasten nog worden geïncasseerd, want die lopen door. Ze worden uit de nalatenschap betaald, ook als het huis leegstaat; wie dat mag regelen, hangt af van wie bevoegd is.

Controleer daarnaast of de woning verhuurd is. Denk aan ouders die een tweede woning hadden, een bovenwoning bij een vroegere winkel, of het ouderlijk huis dat na een verhuizing naar een zorgwoning is verhuurd. Een verhuurde woning verandert de hele afweging. De huurder heeft in beginsel huurbescherming en blijft zitten, ook na het overlijden van de verhuurder; wat dat in uw geval betekent, staat in de huurovereenkomst en kan de notaris of een jurist u vertellen. U erft dan niet alleen een huis, maar ook de huurovereenkomst die erop rust. Daar komen we op terug.

Wat het huis waard is, en waarom dat twee keer telt

De waarde speelt in elk geval op twee momenten een rol. Eerst voor de erfbelasting, daarna voor wat u ermee doet.

Voor de erfbelasting is de eerste vraag welke waarde van de woning telt: de WOZ-waarde of een andere waarde. Het antwoord staat bij de Belastingdienst. Vraag daarbij ook of u tussen meerdere peiljaren kunt kiezen en, als dat zo is, welk jaar in uw situatie gunstiger uitpakt; dat volgt uit de twee WOZ-beschikkingen zelf en niet uit hoe de markt zich intussen beweegt. Of u daarnaast een taxatierapport nodig heeft voor de aangifte, hoort u van de notaris of de Belastingdienst. Voor een verhuurde woning is de vraag of er andere waarderingsregels gelden; leg dat voor aan een notaris of belastingadviseur voordat u de aangifte doet.

Voor de beslissing over het huis zelf is de WOZ-waarde te grof. Die is niet bedoeld om een verkoopprijs op te baseren en zegt weinig over de staat van de woning. Laat een makelaar of taxateur een indicatie geven, of laat er twee komen als de erfgenamen het onderling niet vertrouwen. Zeker bij uitkopen van een broer of zus is een onafhankelijke waarde een goede manier om ruzie te voorkomen.

Hoeveel belasting u betaalt

Het eerlijke antwoord op deze vraag is: dat kan dit artikel u niet vertellen. Het hangt af van wat u in totaal erft, niet alleen van het huis, en van uw relatie tot de overledene.

De vragen die u daarvoor beantwoord wilt hebben: heeft u als kind een vrijstelling, hoe hoog is die, en welk tarief geldt over wat daarboven uitkomt? De bedragen en tarieven die voor u gelden, staan bij de Belastingdienst en niet in dit artikel. Vraag ook welke waarde van het huis in die rekensom meetelt en of de hypotheekschuld daarvan af mag; dat is een vraag voor de notaris of de Belastingdienst.

Twee praktische punten. Vraag de notaris of de Belastingdienst meteen wanneer de aangifte erfbelasting binnen moet zijn, wat er gebeurt als u te laat bent en of daar rente bij komt kijken. Houd er verder rekening mee dat de aanslag kan komen terwijl het geld nog in de stenen zit. Wie geen spaargeld heeft en het huis nog niet verkocht heeft, kan vragen of uitstel van betaling mogelijk is. Onder welke voorwaarden dat kan en hoe u het aanvraagt, is een vraag voor de Belastingdienst of uw belastingadviseur. Dit is een van de redenen waarom erfgenamen soms alsnog kiezen voor verkoop: niet omdat ze het willen, maar omdat de aanslag komt voordat het huis van de hand is.

Los van de erfbelasting is er een tweede vraag: telt het huis vanaf het overlijden mee in uw eigen aangifte inkomstenbelasting, en maakt het daarbij uit of u er zelf gaat wonen, het verhuurt of het verkoopt? Dat verschilt per situatie en per jaar. Dat is het punt waarop een belastingadviseur meer waard is dan een artikel.

Is het slim om het huis nu al op naam van de kinderen te zetten

Deze vraag komt meestal van ouders die nog leven, niet van erfgenamen. Het antwoord is minder gunstig dan het lijkt.

Wie een huis bij leven aan een kind overdraagt, moet eerst laten vaststellen wat de overdracht juridisch en fiscaal is: een verkoop tegen een zakelijke prijs, een schenking, of een mengvorm. Dat bepaalt of er schenkbelasting en overdrachtsbelasting aan de orde komen, en hoeveel. Die vragen beantwoordt de notaris, samen met de Belastingdienst. Blijven de ouders in het huis wonen, dan komt er een tweede vraag bij: wordt de woning bij hun overlijden dan alsnog meegerekend voor de erfbelasting, en welke rol speelt het of zij een zakelijke huur betalen? Het antwoord hangt af van hoe de afspraken zijn vormgegeven; laat de notaris dat vooraf uitwerken. Of er dan nog iets van de beoogde besparing overblijft, blijkt pas uit die uitwerking.

Daar komt bij dat ouders de zeggenschap kwijt zijn. Wat er met het huis gebeurt bij een scheiding of faillissement van het kind, is een vraag die u vooraf aan de notaris stelt. Laat dit scenario dus altijd doorrekenen voordat iemand handelt. Er zijn situaties waarin het werkt, maar ga er niet van uit dat het goedkoper is voordat het is doorgerekend.

Drie routes: bewonen, aanhouden of verkopen

Als de erfenis is aanvaard, de erfgenamen bekend zijn en de belasting in beeld is, komt de keuze over het huis.

Bewonen. Een van de kinderen trekt erin en koopt de anderen uit tegen de getaxeerde waarde, minus de hypotheek die wordt overgenomen. Dat vraagt een eigen financiering en de instemming van de bank. De notaris legt de verdeling vast. Het is emotioneel een begrijpelijke route en financieel een zware voor degene die blijft.

Aanhouden en verhuren. Dit klinkt als rendement, maar het is een bedrijf beginnen met een pand dat u niet heeft uitgezocht. U krijgt te maken met huurrecht, onderhoud en de puntentelling. Daarnaast is de vraag hoe een verhuurde woning in uw eigen belastingaangifte meetelt; dat verschilt per situatie en is een vraag voor uw belastingadviseur. De regels voor de puntentelling staan bij de Huurcommissie. Het pand is bovendien vaak gebouwd of ingericht voor een gezin, niet voor verhuur. Wie dit overweegt, doet er goed aan eerst een jaar aan kosten te begroten in plaats van een jaar aan huur.

Verkopen. Een route met een aantal praktische voordelen. Het geld komt vrij voor de erfbelasting, de verdeling tussen de erfgenamen wordt eenvoudig en niemand blijft achter met een pand op afstand. Verkopen kan via een makelaar op de open markt, of rechtstreeks aan een partij die het pand koopt om het zelf aan te houden of op te knappen.

Als het geërfde huis verhuurd is

Hier wijkt de praktijk af van het standaardverhaal. Een verhuurde woning verkoopt u niet zoals een lege woning. De huurder blijft in beginsel zitten; hoe de huurovereenkomst overgaat op de nieuwe eigenaar, legt de notaris vast. Wat een koper in verhuurde staat wil betalen, hangt af van de huurstroom en de staat van het pand, en dat is een andere som dan bij een leeg vergelijkbaar huis.

De vragen die u dan moet beantwoorden: wat is de huurprijs, staat die in verhouding tot de puntentelling, hoe lang woont de huurder er al, en is er achterstallig onderhoud dat de huurder terecht kan claimen. Een makelaar die normaal gezinswoningen verkoopt, weet daar niet altijd raad mee. Een koper die gewend is aan verhuurde panden kijkt daar anders naar. Die rekent met de huurstroom en de staat van het pand, en weegt mee dat er iemand woont.

Voor erfgenamen heeft dat praktische gevolgen. Bij verkoop in verhuurde staat is het uitgangspunt dat de huurder blijft wonen. Of er bezichtigingen nodig zijn en hoe snel de erfgenamen na de overdracht kunnen verdelen, hangt af van de koper en van de afspraken die bij de notaris worden vastgelegd; vraag daar vooraf naar.

De volgorde die werkt

Kort samengevat, in de volgorde die in de praktijk het minste oplevert aan herstelwerk:

1. Kies bewust hoe u de erfenis aanvaardt, en doe niets aan het huis voordat die keuze vaststaat. 2. Regel de verklaring van erfrecht en stel vast wie bevoegd is. 3. Vraag de hypotheekstand op en controleer of er een huurder is. 4. Zoek de WOZ-waarde op, vraag na welke waarde voor de erfbelasting telt, en laat daarnaast een marktwaarde bepalen. 5. Leg de erfgenamen de drie routes voor en spreek een termijn af voor de beslissing. 6. Verkoop, uitkoop of verhuur pas daarna, en leg de afspraken vast bij de notaris.

Wie het huis van zijn ouders erft en tot de conclusie komt dat aanhouden geen optie is, kan een verhuurde of leegstaande woning vrijblijvend ter beoordeling voorleggen. U vult de gegevens van het pand in, een medewerker bekijkt of het pand past bij wat wij aankopen en u hoort daarna of en onder welke voorwaarden een bod mogelijk is. Zonder verplichting.