Een leegstaand geërfd pand: wat doet u ermee?
Een pand dat leegstaat terwijl de nalatenschap loopt, is de duurste vorm van niets doen. De kosten lopen door, de staat gaat achteruit, en de beslissing wordt er niet makkelijker op. Hieronder staat wat leegstand kost, waar het misgaat zodra iemand de woning leeghaalt, en wat de drie routes u opleveren.
Wat leegstand werkelijk kost
De vaste lasten lopen door alsof er iemand woont, en er komt een categorie bij die pas ontstaat zodra het pand leeg is.
- Gemeentelijke heffingen en waterschapslasten
- Opstalverzekering, die bij langdurige leegstand vaak duurder wordt of beperkter dekt
- Een eventuele hypotheek die gewoon doorloopt
- Basisverwarming in de winter, want een onverwarmd pand vraagt om vorstschade
- Onderhoud dat niemand opmerkt: een verstopte dakgoot valt pas op als het plafond nat is
Loopt het vast op de mensen en niet op het pand, dan staat dat uitgewerkt onder wat er misgaat zodra er meer erfgenamen zijn.
De risico's die niemand vooraf noemt
Meld leegstand bij uw verzekeraar. Doet u dat niet, dan kan een uitkering later worden geweigerd, en dat is precies het moment waarop u hem nodig heeft.
Laat iemand er regelmatig langsgaan. Post die zich ophoopt, is voor iedereen zichtbaar. Een pand dat er verlaten uitziet, trekt aan wat u niet wilt aantrekken.
En houd de meterstanden bij. Een lekkage die maanden doorloopt, ziet u aan de watermeter voordat u hem aan het plafond ziet.
Rust er nog een lening op het pand, kijk dan ook in de hypotheekvoorwaarden. Sommige voorwaarden gaan uit van bewoning door de eigenaar en stellen eisen zodra een pand leegstaat of verhuurd wordt. De geldverstrekker kan u zeggen of dat hier speelt.
Leeg, onbewoond en leeggehaald zijn niet hetzelfde
Drie toestanden lopen in gesprekken door elkaar, en ze hebben niet dezelfde gevolgen. Een woning die nog ingericht is maar waar niemand woont, is onbewoond. Is de inboedel eruit, dan is zij leeg. En een woning waar lange tijd niemand binnen is geweest, is leegstaand in de betekenis die een verzekeraar eraan geeft. Welke van de drie het is, bepaalt wat uw polis nog dekt.
De stap van onbewoond naar leeg is de stap waar het bij een nalatenschap het vaakst misgaat. Wie spullen uit de woning meeneemt, weggeeft of verkoopt, kan zich daarmee als erfgenaam gedragen en de nalatenschap stilzwijgend zuiver aanvaarden. Dat weegt zwaar als er later nog schulden blijken. Leg die vraag bij de notaris neer voordat er iets de deur uitgaat, niet erna.
Hetzelfde geldt voor de sleutels. Zolang de nalatenschap onverdeeld is, heeft geen erfgenaam meer recht op toegang dan de ander. Spreek af wie sleutels heeft, wie wanneer binnen is geweest en wat er is meegenomen. Niet uit wantrouwen, maar omdat die vraag bij de verdeling vrijwel altijd nog een keer gesteld wordt, en dan is er niets meer te reconstrueren.
- De meterstanden van gas, water en licht, met de datum van opname
- Een schriftelijke bevestiging dat de leegstand bij de verzekeraar is gemeld
- Foto's van elke ruimte in de staat waarin u het pand aantrof
- Wie de sleutels heeft, en of een derde naar binnen kan
- Of de post wordt doorgestuurd en hoe het adres bij de gemeente staat
Drie routes, en wat ze u kosten
Er zijn er in de praktijk drie, en de slechtste is de vierde: wachten tot iemand er iets van vindt.
Verhuren
De lasten worden gedekt en het pand blijft bewoond. Wel bindt u zich aan een huurcontract, en dat verandert de waarde en de verkoopbaarheid van het pand daarna. Bij een nalatenschap die verdeeld moet worden, is dat zelden wat u wilt.
Opknappen en dan verkopen
Levert doorgaans het meeste op als het pand courant is en er tijd en geld beschikbaar zijn. Bij meerdere erfgenamen betekent het wel dat iedereen het over elke uitgave eens moet zijn.
Verkopen zoals het is
Het snelst en het meest voorspelbaar. U levert opbrengst in ten opzichte van opknappen, en u koopt er een datum voor terug plus het einde van de doorlopende lasten.
Wat een koper in een leegstaand pand ziet
Aan de andere kant van de tafel wordt een leegstaand geërfd pand anders gelezen dan erfgenamen verwachten. Dat het leeg is, werkt in uw voordeel. Er is niemand die mee hoeft te werken aan een bezichtiging, en de opleverdatum hangt niet af van een huurder die eerst moet vertrekken.
Wat wel tegen het pand werkt: er is niemand die kan vertellen hoe het zich houdt. Bij een bewoonde woning weet iemand welke kraan lekt, welke muur in de winter koud blijft en wanneer de ketel voor het laatst is nagekeken. Bij een leegstaand pand ontbreekt die stem, en wat niemand weet wordt voorzichtig ingeschat.
Daar kunt u iets aan doen zonder aan het pand zelf iets te veranderen. Een koper die het onderhoudsverleden, de meterstanden en de staat per ruimte op papier krijgt, hoeft minder ruimte aan te houden voor onbekende posten. Een gebrek waarvan vaststaat hoe groot het is, weegt anders dan een gebrek waarvan niemand de bodem ziet. Opruimen levert zelden meer op, het dossier aanvullen vaak wel.
Wat er geregeld moet zijn voordat er iets kan
Ongeacht welke route u kiest, is dit de stap die eerst af moet. Zolang de nalatenschap onverdeeld is, is het pand van iedereen samen en kan één erfgenaam alles ophouden.
- Een verklaring van erfrecht waarin staat wie de erfgenamen zijn
- Duidelijkheid over aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen
- Of er een executeur is en welke bevoegdheden die heeft
- De eigendomsakte en de hypotheekgegevens
Veelgestelde vragen
Moet ik leegstand melden bij de verzekeraar?
Ja. Veel opstalpolissen kennen bij langdurige leegstand een beperktere dekking of een meldplicht. Doet u dat niet, dan kan een uitkering worden geweigerd.
Kan ik het pand verkopen voordat de nalatenschap verdeeld is?
Alleen met medewerking van alle erfgenamen. Komt u er onderling niet uit, dan kan de verdeling via de rechter worden gevorderd.
Hoe lang mag een geërfd huis leegstaan?
Wat de leegstand begrenst, zijn niet de erfgenamen maar twee andere partijen: de verzekeraar via de polisvoorwaarden, en soms de gemeente via een eigen regeling voor langdurige leegstand. Kijk dus in de polis en op de site van de gemeente waar het pand staat. In de praktijk is de grens eerder bereikt dan op papier, omdat de lasten doorlopen en de staat achteruitgaat.
Moeten wij de woning eerst leeghalen voordat we kunnen verkopen?
Niet altijd. Bij een verkoop aan een partij die het pand in de huidige staat beoordeelt, maakt de inboedel deel uit van de afspraak en kan het pand worden overgedragen zoals het is. Laat vooraf op papier zetten wat dat betekent voor de prijs en voor de oplevering. Verkoopt u aan iemand die er zelf gaat wonen, dan is leeghalen in de praktijk wel nodig.
Wij wonen ver weg. Wie houdt het pand in de gaten?
Wijs één persoon aan en spreek af wat die bij elk bezoek nakijkt: de post, de meterstanden, de dakgoot, sporen van lekkage en of alles dicht zit. Lukt dat niet, dan kan een lokale beheerder of een leegstandbeheerder het overnemen. Houd een vaste cadans aan en leg per bezoek kort vast wat er is gezien, want dat is later het enige bewijs dat er toezicht was.
Verder lezen
Wilt u weten wat het pand nu waard is?
Begin met één adres. Bij meerdere panden kijken wij naar het geheel en naar de volgorde.