Geërfd huis verkopen: stappen, termijnen en de erfbelasting

Voor welke geërfde huizen deze route past

Rechtstreekse verkoop is geen vervanging van de vrije markt. Het is een aparte route voor situaties waarin de vrije markt traag of onhandig is:

U verkoopt in de staat waarin het huis zich bevindt. Wij beoordelen het huis eerst. Niet elk pand past bij ons, en een bod kan lager uitvallen dan wat de markt op termijn zou opbrengen. Daar staat tegenover dat u één koper heeft, één beoordeling en één overdrachtsdatum bij de notaris.

• Het huis is verhuurd, en de huurder blijft.
• Er is achterstallig onderhoud en niemand van de erfgenamen wil verbouwen.
• Er zijn meerdere erfgenamen die het geld nodig hebben om elkaar en de erfbelasting te betalen.
• De erfgenamen wonen ver weg en willen geen maanden van opruimen, openbare bezichtigingen en onderhandelen.

Wie het huis mag verkopen

Zolang de nalatenschap niet is verdeeld, is het huis in beginsel gezamenlijk eigendom van alle erfgenamen. Verkopen kan dan alleen als iedereen meetekent. Eén erfgenaam die weigert, houdt de verkoop tegen. De andere erfgenamen kunnen de rechter vragen om de verdeling af te dwingen of om een machtiging tot verkoop, maar dat kost tijd en geld. Overleg vooraf is bijna altijd goedkoper.

Staat er een testament met een executeur, dan hangt het af van de bevoegdheden die daarin staan. Een executeur met beheersbevoegdheid mag het huis in beginsel verkopen als dat nodig is om schulden van de nalatenschap te betalen. Hij overlegt daarover meestal met de erfgenamen, tenzij het testament dat anders regelt. Een executeur-afwikkelingsbewindvoerder mag de verkoop zelfstandig afwikkelen als het testament hem die bevoegdheid geeft. De notaris leest het testament en zegt wie welke handtekening moet zetten.

Eerst kiezen: aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen

Voordat u iets met het huis doet, kiest u hoe u de erfenis aanvaardt. Bij zuiver aanvaarden krijgt u de bezittingen en de schulden, ook als de schulden hoger uitvallen dan verwacht. Bij beneficiair aanvaarden worden eerst de schulden uit de nalatenschap betaald en bent u niet met eigen vermogen aansprakelijk. Dat regelt u met een verklaring bij de rechtbank. Verwerpen betekent dat u niets krijgt en nergens voor aansprakelijk bent.

Beneficiair aanvaarden is verstandig als de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis, of als u het financiële plaatje van de overledene niet kent.

Er is geen wettelijke termijn om te kiezen. Wel kunnen schuldeisers volgens Rijksoverheid.nl in de eerste drie maanden na het overlijden geen betaling eisen, en daarna kunt u de rechter om meer tijd vragen. Let op één valkuil: wie spullen uit het huis meeneemt of verkoopt, of openstaande rekeningen van de overledene betaalt, heeft de erfenis volgens de wet zuiver aanvaard. De uitvaart betalen mag wel. Een verkoopopdracht tekenen of het huis te koop zetten hoort bij de handelingen die u beter uitstelt tot de keuze vastligt.

De verklaring van erfrecht en de bank

De notaris stelt de verklaring van erfrecht op. Daarin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om te handelen. Voor de overdracht van het huis heeft de notaris dat bewijs van bevoegdheid nodig, en de bank vraagt er in de praktijk ook om voordat zij meewerkt. Hoe lang het opstellen duurt, hangt af van het aantal erfgenamen en van hoe snel iedereen de stukken aanlevert.

Meld het overlijden zo snel mogelijk bij de hypotheekverstrekker. De hypotheek loopt door en de rente wordt maandelijks afgeschreven. Vraag na of er een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek is gekoppeld. Die kan de schuld geheel of gedeeltelijk aflossen. Informeer ook de opstalverzekeraar: een leegstaand huis valt bij veel verzekeraars onder andere voorwaarden.

De erfbelasting: termijn, grondslag en tarief

De termijn hangt af van het jaar van overlijden. Voor een overlijden in 2026 geldt een langere termijn voor de aangifte erfbelasting dan voorheen; hoeveel maanden precies, staat op belastingdienst.nl. Bij een overlijden in 2025 of eerder was dat 8 maanden. Is de aangifte later, dan rekent de Belastingdienst belastingrente, ook als u uitstel heeft gekregen. De termijn gaat over de aangifte, niet over de verkoop. U hoeft het huis dus niet vóór die datum verkocht te hebben.

Hoeveel belasting u betaalt, begint bij de waarde. Voor een woning rekent de Belastingdienst met de WOZ-waarde, niet met de verkoopprijs. U mag in de aangifte kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna. Meestal is de laagste gunstig. Is de latere waarde bij de aangifte nog niet bekend, dan gebruikt u de huidige en kunt u daarna bezwaar maken als de latere lager blijkt. Een resterende hypotheekschuld mag u van de waarde aftrekken. Een verkoopprijs die lager uitvalt dan de WOZ-waarde verandert de erfbelasting dus in beginsel niet.

Is het huis verhuurd en heeft de huurder huurbescherming, dan rekent de Belastingdienst in beginsel niet met de volle WOZ-waarde, maar met een percentage daarvan: de leegwaarderatio. Dat percentage hangt af van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde en staat in een tabel op de site van de Belastingdienst. Sinds 1 januari 2026 geldt die verlaging niet bij verhuur aan een gelieerde partij tegen een huur die niet marktconform is.

Over de waarde boven uw vrijstelling betaalt u belasting. De vrijstelling verschilt per relatie tot de overledene: partner, kind of kleinkind, ouder en overige erfgenamen hebben elk een eigen vrijstelling, die jaarlijks wordt bijgesteld. De actuele bedragen voor 2026 staan op belastingdienst.nl.

Het tarief hangt af van uw relatie tot de overledene en van de hoogte van de verkrijging: partner en kinderen betalen een lager tarief, overige erfgenamen, zoals een broer, zus of vriend, een hoger tarief, en boven een bepaalde grens geldt in beide gevallen een hogere schijf. De actuele percentages en schijfgrenzen voor 2026 staan op belastingdienst.nl. Een langstlevende partner die een gewoon huis erft, blijft dus vaak onder de vrijstelling en betaalt niets. Een kind dat alleen een huis van enkele tonnen erft, betaalt wel. Rekenen kan met het hulpmiddel op belastingdienst.nl.

Kunt u de aanslag niet betalen omdat het huis nog niet verkocht is, dan kunt u schriftelijk uitstel van betaling vragen. Dat uitstel kan langer duren dan twaalf maanden, u betaalt dan invorderingsrente, en de Belastingdienst kan zekerheid vragen zoals een hypotheekrecht of bankgarantie. Deze pagina is algemene informatie, geen fiscaal advies. Laat de uitwerking voor uw situatie controleren door de notaris of een belastingadviseur.

Hoe snel u kunt verkopen

De verkoop kan pas rond zijn als de verklaring van erfrecht er is en de bevoegde personen tekenen. Tot dat moment kunt u wel voorbereiden: stukken verzamelen, de hypotheek en verzekeringen regelen, en laten beoordelen wat het huis bij verkoop op kan brengen. De overdracht bij de notaris kan niet zonder dat bewijs van bevoegdheid.

Daarna bepaalt de route het tempo. Via de vrije markt bestaat de verkoop uit opruimen, fotograferen, openbare bezichtigingen, onderhandelen en wachten op het financieringsvoorbehoud van de koper. Bij rechtstreekse verkoop vervalt dat traject grotendeels: er is één beoordeling, één bod en één overdrachtsdatum die u samen met de notaris kiest. Zolang het huis niet is overgedragen, lopen hypotheekrente, verzekering, gemeentelijke belastingen, energie en onderhoud door. Die kosten horen in uw afweging thuis.

Als het geërfde huis verhuurd is

Een verhuurd huis erft u met huurder en al. Het huurcontract gaat over op de erfgenamen en de huurder houdt al zijn rechten. Opzeggen omdat u wilt verkopen is in beginsel geen geldige opzeggingsgrond. U heeft dan twee routes: wachten tot de huurder zelf vertrekt, of verkopen in verhuurde staat.

Bij verkoop in verhuurde staat neemt de koper de huurder over. Gezinnen die er zelf willen wonen, vallen af. Beleggers en opkopers kopen wel verhuurd. Zorg dat het huurcontract, de laatste huurbetalingen, de borg en afspraken over onderhoud op papier staan. Die stukken bepalen voor een koper wat het huis waard is, en ze bepalen ook de leegwaarderatio voor de erfbelasting.

Verkopen of aanhouden

Niet elk geërfd huis hoeft verkocht. De afweging komt neer op drie vragen. Wat kost het huis per maand om aan te houden? Wat brengt het op bij verhuur, na onderhoud, leegstand en beheer? En hoeveel tijd wilt u er zelf in steken? Zelf verhuren betekent verhuurder worden, met huurprijsregels, onderhoudsplicht en het risico van een huurder die niet betaalt. Voor erfgenamen die ver weg wonen, of die het geld nodig hebben voor de erfbelasting en voor de verdeling, is verkopen meestal de eenvoudigste weg.

Zo werkt rechtstreekse verkoop aan ons

1. U stuurt het adres, de staat van het huis, of het verhuurd is en wie de erfgenamen zijn. 2. Wij beoordelen het huis op basis van de stukken en, als het nodig is, een afspraak op locatie. Geen openbare bezichtigingen. 3. U krijgt een bod, of de melding dat het huis niet bij ons past. Een bod is een voorstel dat u naast andere opties kunt leggen. 4. Bij akkoord regelt de notaris de overdracht op een datum die past bij de verklaring van erfrecht en bij de andere erfgenamen.

Een waardering, de juridische duiding en het bod komen van een mens. Wees erop bedacht dat niet elke opkoper elk pand koopt, wij ook niet, en dat u altijd de keuze houdt om alsnog de vrije markt op te gaan.

Wilt u weten of het huis dat u heeft geërfd in aanmerking komt? Stuur ons het adres en de situatie. U ontvangt een beoordeling en, als het past, een bod. Daarmee heeft u een concreet getal in handen voordat u met de andere erfgenamen beslist.