Vastgoed verkopen met meerdere erfgenamen

Wat er eerst geregeld moet zijn

Voordat een notaris kan leveren, moet duidelijk zijn wie er mag beslissen en wie er tekent. Dat wordt vastgelegd in een verklaring van erfrecht.

• Een verklaring van erfrecht waarin staat wie de erfgenamen zijn
• Duidelijkheid of iemand de nalatenschap heeft aanvaard, beneficiair heeft aanvaard of heeft verworpen
• Of er een executeur is aangewezen en welke bevoegdheden die heeft
• De eigendomsakte en de hypotheekgegevens van het pand
• Bij verhuur: het huurcontract en de huidige kale huur

Wie er tekent, en de volmacht die rondes scheelt

Zolang de boedel onverdeeld is, tekent iedereen. Een koopovereenkomst die één erfgenaam namens de familie tekent zonder schriftelijke volmacht, kan de notaris bij de levering niet gebruiken. U staat dan aan iets vast wat u niet kunt nakomen.

Een boedelvolmacht lost dat op: de erfgenamen machtigen één persoon om namens allen te handelen, binnen de grenzen die erin staan. Vraag de notaris om die volmacht in dezelfde akte op te nemen als de verklaring van erfrecht. Let op de omvang: een volmacht die alleen over de bankrekening gaat, dekt een verkoop niet.

Wie moet tekenen is bovendien niet altijd de groep die u in gedachten heeft.

• Een erfgenaam die zelf is overleden. Zijn erfgenamen komen in zijn plaats, dus de groep wordt groter en moet opnieuw worden vastgesteld.
• Een erfgenaam die beneficiair heeft aanvaard. De nalatenschap moet dan op een voorgeschreven manier worden afgewikkeld, en dat bindt ook wie zuiver heeft aanvaard. Laat de notaris uitleggen wat dat voor de verkoop betekent.

Waarom het vaak stilvalt

De reden is zelden het pand. Het is de combinatie van mensen die verschillende dingen willen en die niet dagelijks contact hebben. De een wil verkopen, de ander wil aanhouden, de derde woont in het buitenland en reageert traag.

Ondertussen lopen de kosten door: verzekering, gemeentelijke lasten, onderhoud, en soms een hypotheek. Een pand dat leeg staat te wachten, wordt daarnaast minder waard omdat er niemand naar omkijkt.

De routes als niet iedereen hetzelfde wil

Er zijn drie uitkomsten die in de praktijk werken, en één die dat niet doet: eindeloos wachten tot iedereen vanzelf overtuigd raakt.

Wat een erfgenaam die niet wil wel en niet kan

De regel dat iedereen moet meewerken, is waar de meeste uitleg stopt. Er geldt ook iets anders: niemand hoeft in een onverdeelde boedel te blijven zitten. Wie er onderling niet uitkomt, kan naar de rechter, en daar zijn twee verschillende verzoeken mogelijk. Het ene vraagt om verdeling van de hele nalatenschap. Het andere vraagt alleen toestemming om dit ene pand te verkopen. Dat tweede is beperkter en daardoor vaak de kortere weg. Welk verzoek bij u hoort, is een vraag voor een eigen advocaat; de gang van zaken staat bij de Rechtspraak.

Wat de positie van een weigerende erfgenaam het sterkst verandert, is een bedrag op papier. Zolang er alleen onenigheid is over de waarde, valt er niets te weigeren. Zodra er een concreet bod ligt, verschuift de vraag naar ja of nee, en moet wie weigert uitleggen waarom dat bod onredelijk is.

Van onze kant van de tafel ziet het er zo uit. Voordat wij tijd in een dossier stoppen, willen wij weten of alle erfgenamen achter een verkoop staan en wie mag tekenen. Een aanmelding waarin dat duidelijk is, krijgt eerder een concreet voorstel.

Waarom een geërfd pand vaak aan een partij verkocht wordt

Een openbare verkoop vraagt om beslissingen: over de vraagprijs, over elk bod, over de opleverdatum. Elk van die momenten is een nieuw moment waarop erfgenamen het oneens kunnen worden.

Bij een verkoop aan één partij ligt het bedrag vooraf vast en is er nog één beslissing te nemen: ja of nee. Dat is de reden dat deze route bij nalatenschappen vaker wordt gekozen dan de rekensom alleen zou verklaren.