Een woning schenken in plaats van nalaten: wat het verschil is

Wat een schenking van een woning is

Een woning schenken bij leven is een bestaande route. U draagt het eigendom over aan uw kind of aan iemand anders, zonder dat daar een koopsom tegenover staat. Omdat het om onroerend goed gaat, loopt de overdracht via de notaris. Wat daar precies bij komt kijken, van de akte tot de inschrijving, en vanaf welk moment de woning van eigenaar is gewisseld, legt uw notaris u uit; hoe de inschrijving werkt, kunt u nakijken bij het Kadaster. Een onderlinge afspraak aan de keukentafel is in elk geval niet het moment waarop u daarop mag rekenen.

De schenking kan het hele pand zijn of een deel ervan. Sommige eigenaren schenken elk jaar een klein aandeel. Anderen verkopen de woning aan hun kind en schelden daarna een deel van de koopsom kwijt. Dat zijn technisch verschillende constructies. Hoe de Belastingdienst elk daarvan beoordeelt, is een vraag voor uw adviseur; wat ze gemeen hebben, is dat er waarde van u naar de ontvanger verschuift en dat de Belastingdienst daarbij meekijkt.

Wat het kost om een woning te schenken

De kosten vallen in vier groepen. Ten eerste de schenkbelasting. Wie die betaalt, waarover hij wordt berekend en welke vrijstelling daarbij geldt, hangt af van wie de woning krijgt en van uw relatie tot die persoon. Dat zijn de eerste vragen die uw adviseur beantwoordt; de regels en de actuele bedragen staan bij de Belastingdienst. Rond de verhoogde vrijstelling voor de eigen woning, in de volksmond de jubelton, geldt dat u niet moet afgaan op wat u een paar jaar geleden hoorde. Of er nu nog zo'n vrijstelling bestaat, voor wie, en of een schenking uit eerdere jaren onder een overgangsregeling valt, is een vraag voor de Belastingdienst en uw adviseur. Neem tarieven en vrijstellingen altijd over van de Belastingdienst zelf, niet uit een artikel van vorig jaar.

Ten tweede de waardering. Welke waarde de Belastingdienst bij een geschonken woning als uitgangspunt neemt, de WOZ-waarde, de marktwaarde of iets anders, en in welke gevallen dat afwijkt, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Dat is geen bijzaak. Ligt de waarde waarover wordt geheven onder wat het pand op de markt waard is, dan valt de rekensom anders uit dan wanneer hij erboven ligt. Welke kant dat in uw geval op gaat, laat u uitrekenen. Een verhuurd pand heeft hier een eigen positie, daarover verderop meer.

Ten derde de overdrachtsbelasting. Of die bij een schenking van onroerend goed verschuldigd is, welk tarief dan geldt en of er een regeling is die samenloop met de schenkbelasting beperkt, zijn drie vragen die uw notaris beantwoordt. De regels staan bij de Belastingdienst. Het antwoord bepaalt een groot deel van wat de ontvanger uiteindelijk kwijt is.

Ten vierde de bijkomende kosten: de notaris, de inschrijving bij het Kadaster en eventueel een taxatie als u de werkelijke waarde wilt vastleggen. Die bedragen verschillen per kantoor en per pand.

Wat een schenking dus kost, is niet in één getal te vangen. Wat u wel kunt doen, is de vragen in de juiste volgorde stellen: welke waarde telt, welke vrijstelling geldt, welk tarief, wat de overdrachtsbelasting doet, of er iets te verrekenen valt en wat de notaris rekent. Uw notaris of adviseur zet die op een rij en rekent ze door voor uw pand en uw ontvanger.

Schenken of nalaten: waar het verschil zit

Wie een woning nalaat, zet de erfgenamen voor de vraag wat zij aan erfbelasting kwijt zijn. Wie hem schenkt, zet de ontvanger voor dezelfde vraag over de schenkbelasting. Hoe de tarieven en vrijstellingen van die twee belastingen zich tot elkaar verhouden, kunt u nakijken bij de Belastingdienst; of dat verschil in uw geval iets uitmaakt, rekent uw adviseur na. Naast de bedragen speelt vooral het moment een rol.

Bij nalaten wordt de waarde op één moment beoordeeld, het moment van overlijden. Bij schenken kunt u spreiden over meerdere jaren. Of spreiden per saldo tot minder heffing leidt, hangt af van hoe de vrijstelling per jaar werkt, hoeveel jaren u kunt spreiden en van de tarieven die dan gelden. Dat is een rekensom met meerdere aannames, en precies de som die u door uw adviseur laat maken voordat u een route kiest. Wie laat begint, heeft in elk geval minder jaren om over te spreiden.

Een tweede verschil is de overdrachtsbelasting. Of die verschuldigd is bij een verkrijging uit een nalatenschap, en of dat anders ligt bij een schenking, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Het is een post die in de vergelijking makkelijk over het hoofd wordt gezien en die bij een woning fors kan uitvallen. Laat hem dus uitdrukkelijk meenemen.

Een derde verschil is de waardeontwikkeling. Welke peildatum geldt voor wat u schenkt en welke voor wat u nalaat, staat in de waarderingsregels bij de Belastingdienst. Stijgt de waarde tussen die twee momenten, dan kan dat het beeld ten gunste van vroeg schenken verschuiven. Daalt hij, dan juist niet. Zeker is die uitkomst nooit, omdat niemand de markt van over tien jaar kent.

Er is één punt dat de twee routes aan elkaar knoopt. Voor schenkingen kort voor het overlijden bestaan regels die maken dat zo'n schenking voor de erfbelasting toch als erfenis kan worden behandeld. Hoe lang die periode is en welke voorwaarden gelden, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Wie rekent op schenken op het laatste moment, moet dat vooraf laten toetsen.

Wat voordeliger is, hangt dus af van uw leeftijd, uw gezondheid, de waarde waarover wordt geheven, de marktverwachting en hoeveel jaren u kunt spreiden. Er is geen antwoord dat voor iedereen geldt; het begint bij uw eigen cijfers.

Uw huis op naam van de kinderen zetten: de vragen die vooraf horen

De belasting is één kant. De andere kant is zeggenschap. Wie een woning schenkt, is hem kwijt. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar de gevolgen worden vaak pas later gevoeld.

Woont u zelf in de woning, dan woont u na de schenking in het huis van uw kind. Wilt u uw woonrecht vastleggen, bijvoorbeeld met een recht van gebruik of bewoning, dan is de vraag wat dat fiscaal doet met de schenking en met uw latere nalatenschap. Die vraag hoort vóór het tekenen bij uw notaris en uw adviseur op tafel; de regels staan bij de Belastingdienst. Ga er niet van uit dat een woonrecht zonder gevolgen blijft.

Het pand valt daarna in het vermogen van uw kind. Scheidt uw kind, dan is de vraag of de woning in de verdeling wordt betrokken. Het antwoord hangt af van de afspraken binnen het huwelijk en van wat bij de schenking is vastgelegd; vraag uw notaris naar een uitsluitingsclausule. Gaat uw kind failliet, dan is de vraag wat er met het pand gebeurt; ook dat is een vraag voor uw notaris. Het pand kan bovendien meetellen in de jaarlijkse belasting van uw kind, en mogelijk in toeslagen en andere regelingen die naar vermogen kijken. Of dat zo is, en of het uitmaakt of uw kind er zelf gaat wonen of het verhuurt, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Een kind met een laag inkomen en een geschonken pand is niet automatisch beter af.

Ook aan uw eigen kant verandert er iets. Uw vermogen daalt. Of dat van invloed is op eigen bijdragen voor zorg, en of zulke regelingen terugkijken naar vermogen dat u eerder heeft weggeschonken, kunt u nakijken bij de Rijksoverheid. Reken daar niet op als voordeel zonder dat een adviseur het voor uw situatie heeft bevestigd.

En dan is er de praktische vraag: wil uw kind dit wel? Een pand betekent onderhoud, verzekering, belasting en beslissingen. Wie een verhuurde woning krijgt, krijgt ook een huurder.

Verhuurd pand schenken: de huurder gaat mee

Voor eigenaren die een beleggingspand bezitten, geldt nog iets. De ontvanger moet er rekening mee houden dat hij de nieuwe verhuurder wordt, met de bestaande huurovereenkomst, de huurprijs en de rechten van de huurder die daarbij horen. Wat een overdracht precies met de lopende huurovereenkomst doet, is een van de eerste vragen voor uw notaris; de wettekst staat op wetten.overheid.nl en met vragen over de huurprijs kunt u terecht bij de Huurcommissie. Reken er niet op dat een schenking hierin anders werkt dan een verkoop.

Een woning met een zittende huurder kan op de markt minder waard zijn dan dezelfde woning leeg. Hoe uw gemeente de WOZ-waarde vaststelt, en of daarin rekening wordt gehouden met verhuur, kunt u nakijken bij de gemeente. Of en hoe de schenkbelasting rekening houdt met de verhuurde staat, en of er een correctie voor verhuurde woningen bestaat, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Uw notaris of adviseur rekent uit wat dat voor uw pand betekent. Het punt is dat de waarde waarover belasting wordt geheven en de werkelijke waarde bij een verhuurd pand uit elkaar kunnen lopen, en dat u dat vooraf moet weten.

Voor een kind dat geen verhuurder wil zijn, is een geschonken beleggingspand dus geen cadeau maar een taak. Dat is een gesprek dat vóór de notaris hoort te komen, niet erna.

De derde route: eerst verkopen, dan schenken

Wie afbouwt, heeft nog een keuze. U kunt de woning verkopen en daarna het geld schenken. Geld is eenvoudiger over te dragen dan stenen. Bij een schenking van geld gaat het niet om onroerend goed, zodat de vragen rond overdrachtsbelasting en WOZ-waarde van hierboven op een andere manier spelen of niet spelen; welke regels wél gelden bij een geldschenking, en wat de verkoop zelf fiscaal betekent, kunt u nakijken bij de Belastingdienst en laat u voor uw situatie narekenen. Praktisch kunt u een bedrag verdelen over meerdere kinderen en meerdere jaren zonder dat iemand een aandeel in een pand bezit dat hij niet wil.

Voor een verhuurd pand is dat vaak de rustigste route. De huurder houdt zijn overeenkomst, maar dan bij een koper die verhuurder wil zijn. U houdt de regie over wat er met de opbrengst gebeurt. En voor kinderen die geen verhuurder willen zijn, is een bedrag eenvoudiger dan een taak.

De verkoop zelf kan op verschillende manieren. Via een makelaar, met openbare verkoop. Of rechtstreeks aan een partij die verhuurde en beleggingspanden koopt, zonder openbare bezichtigingen. Welke route past, hangt af van het pand, de huursituatie en hoeveel tijd en aandacht u erin wilt steken.

Overweegt u die laatste optie, dan kunt u het pand vrijblijvend laten beoordelen. U geeft de adresgegevens en de huursituatie door, een medewerker bekijkt het object en u hoort wat een rechtstreekse verkoop in uw geval zou kunnen betekenen. Dat is geen bod en geen toezegging, maar een eerste indruk die u naast de schenkings- en erfroute kunt leggen. Met een concreet cijfer ernaast wordt die vergelijking pas echt te maken.