Geërfd vastgoed verkopen
Een pand erven is zelden alleen een financiële kwestie. Meestal zijn er meerdere erfgenamen, is er een huurder die al jaren zit, en ligt er een dossier dat niemand compleet heeft. Hieronder de volgorde die het meeste gedoe voorkomt.
Eerst: wie mag beslissen?
Voordat er iets verkocht kan worden, moet vaststaan wie namens de nalatenschap mag handelen. Bij meerdere erfgenamen regelt een verklaring van erfrecht dat, opgesteld door een notaris. Zonder dat stuk kan de overdracht niet ingeschreven worden.
Dat betekent niet dat u moet wachten met oriënteren. Een pand laten beoordelen kan al eerder; het geeft de erfgenamen een gedeeld vertrekpunt in plaats van drie verschillende verwachtingen.
Welk bewijs de bank en het Kadaster daarvoor vragen, en wanneer u zonder kunt, staat onder de verklaring van erfrecht bij een geërfd verhuurd pand.
Erfgenaam zijn en mogen leveren is niet hetzelfde
Daar loopt het vaker vast dan op het pand zelf. Wie erfgenaam is, staat in de verklaring van erfrecht. Wie namens de nalatenschap mag handelen, staat daar apart in.
Is er een executeur, dan mag die in beginsel beheren. Of hij ook mag verkopen en leveren, hangt af van het testament; de notaris toetst dat voordat hij passeert. Heeft iemand beneficiair aanvaard, dan kan verkopen niet altijd door de erfgenamen alleen. Wat de notaris vastlegt en hoe lang dat duurt staat apart.
- Aanvaard, beneficiair aanvaard of verworpen
- Een executeur, en wat het testament toestaat
- Een volmacht, als iemand niet zelf tekent
Verzamel wat er is, en noteer wat er niet is
Bij een geërfd pand ontbreekt vaak van alles. Dat is normaal en het hoeft geen probleem te zijn, zolang duidelijk is wat er níét bekend is. Een koper prijst een bekend gat anders in dan een verrassing.
- Het huurcontract, of de vaststelling dat er geen contract meer te vinden is
- Wat er de laatste jaren aan huur is betaald, en op welke rekening
- Bij een appartement: VvE-stukken en de stand van de reserve
- Wat er bekend is over onderhoud, dak, fundering en installaties
- Of er nog een hypotheek op het pand rust
Wat een koper met een onvolledig dossier doet
Een koper rekent met wat hij kan nagaan. Is een pand lang verhuurd zonder iets op papier, dan is de betaalde huur het enige harde gegeven. Afschriften van die rekening wegen dan zwaarder dan het contract dat niemand vindt.
Twee dingen wegen hier zwaarder dan bij een gewone verkoop. Een verhuurde woning trekt weinig particuliere kopers, want de koper kan er zelf niet in. En een pand dat leeg staat kost geld zolang de afwikkeling loopt. Daarom gaat een geërfd pand vaker buiten de openbare verkoop om.
Een beoordeling kan nu al: adres, staat, verhuurd of leeg, aantal erfgenamen. Niet elk pand wordt gekocht; de beoordeling gaat daarom vooraf. Loopt ze parallel aan de verklaring van erfrecht, dan ligt er iets op tafel zodra u mag leveren.
Verkopen of verdelen
Soms wil één erfgenaam het pand houden en de anderen uitkopen. Dan is een onafhankelijke waardebepaling belangrijker dan een verkoop: het bedrag bepaalt wat de een aan de ander betaalt.
Wil niemand het houden, dan is de vraag alleen nog hoe u verkoopt. Bij een verhuurd pand is een rechtstreekse verkoop vaak rustiger dan een openbaar traject waarin een huurder moet meewerken aan bezichtigingen.
De fiscale kant hoort bij uw eigen adviseur
Erfbelasting, de waarde waarmee gerekend wordt, box 3, en wat een verkoop in het jaar van overlijden betekent: dat zijn vragen voor uw notaris of belastingadviseur. Wij geven daar geen advies over en doen ook niet alsof. Wat wij wél kunnen, is op tijd duidelijkheid geven over de vastgoedkant, zodat uw adviseur met echte getallen kan rekenen.
De aanslag volgt een waarde die de Belastingdienst bepaalt, niet de prijs die u krijgt. Hoe die som werkt staat elders.
Veelgestelde vragen
Moet een geërfd pand eerst op naam van de erfgenamen staan voordat u kunt verkopen?
Niet per se. Het Kadaster vermeldt na een overlijden nog de overledene, en veel pagina's raden aan hen daar eerst te laten inschrijven. Of die stap nodig is, bepaalt de notaris; soms kan er rechtstreeks uit de nalatenschap worden geleverd.
Mogen wij de woning al leeghalen?
Wacht daarmee tot duidelijk is hoe iedereen de nalatenschap aanvaardt. Wie spullen verdeelt of meeneemt voordat dat vaststaat, kan ongemerkt zuiver aanvaarden en dus ook de schulden erven. Vraag uw notaris wat wel kan. Een pand laten beoordelen kan intussen doorgaan.
Moeten alle erfgenamen bij de notaris aanwezig zijn om te leveren?
Niet noodzakelijk. Een erfgenaam kan een ander volmacht geven om voor hem te tekenen; bij iemand in het buitenland is dat de gewone route. De notaris stelt die op en zegt welke vorm nodig is.
Kunnen jullie kopen voordat de erfenis is afgewikkeld?
Beoordelen kan altijd. Tekenen kan pas als vaststaat wie bevoegd is; meestal is dat met een verklaring van erfrecht geregeld.
Er zit een huurder in die er al dertig jaar woont. Is dat een probleem?
Nee. Het weegt mee in de waarde, omdat de woning voorlopig niet leegkomt, maar het maakt het pand niet onverkoopbaar. Wij kopen juist dit soort panden.
Verder lezen
Wilt u weten wat het pand nu waard is?
Begin met één adres. Bij meerdere panden kijken wij naar het geheel en naar de volgorde.