Vastgoed verkopen of aanhouden?
De meeste eigenaren stellen deze vraag te laat en beantwoorden hem op gevoel. Het helpt om de twee routes echt naast elkaar te zetten, met dezelfde posten aan beide kanten.
Wat aanhouden oplevert en kost
Aanhouden levert huur op, plus eventuele waardestijging. Het kost onderhoud, verzekering, belastingen, beheer en uw eigen tijd, en het draagt risico. Regelgeving verandert, een huurder kan een geschil beginnen, en een dak of fundering kan opeens een grote post worden.
Zet niet de brutohuur in de vergelijking maar wat u netto overhoudt. Dat is het getal waarmee u een alternatief kunt vergelijken.
Let ook op de posten die niet elk jaar komen maar wel komen. Een dak, een fundering of een renovatie van de vereniging valt in één jaar en veegt meerdere jaren winst weg.
Deze afweging gaat ervan uit dat u het moment zelf kiest. Is de datum al door iets anders bepaald, dan verschuift de vergelijking; zie verkopen bij een scheiding of een bedrijf dat stopt.
Wat verkopen oplevert en kost
Verkopen levert een bedrag ineens op en beëindigt het beheer en het risico. Het kost de toekomstige huurstroom en een eventuele waardestijging, plus de fiscale gevolgen die per situatie verschillen.
Weeg ook mee wat het u waard is om er niet meer over na te hoeven denken. Dat is een echte post, ook al staat hij in geen enkel rekenmodel.
Verkopen beslist u één keer. Wilt u later opnieuw vergelijkbaar bezit, dan koopt u tegen de markt van dat moment, met opnieuw alle aankoopkosten. Aanhouden kunt u elk jaar herzien, maar uitstel heeft de uitkomst van dat jaar als prijs.
De veelgemaakte denkfout
Veel eigenaren vergelijken de verkoopopbrengst van vandaag met de huur van vandaag, en concluderen dat aanhouden loont. Maar de juiste vergelijking is: wat levert het pand de komende jaren netto op, tegenover wat die opbrengst in dezelfde jaren elders zou doen, bij hetzelfde risiconiveau.
En er is een asymmetrie die vaak vergeten wordt: als u aanhoudt, blijft u ook eigenaar van de risico's. Als u verkoopt, is dat afgelopen.
- Netto huurinkomsten na alle kosten, niet de brutohuur
- Onderhoudsposten die al bekend zijn maar nog niet zijn uitgevoerd
- Uw eigen tijd en de kans dat het beheer zwaarder wordt
- Wat er verandert als de huurder vertrekt of juist blijft
Welke stukken dat nettogetal bepalen
De hele afweging hangt aan één getal: wat het pand netto oplevert. Dat getal komt uit stukken, niet uit uw hoofd. Zonder die stukken vergelijkt u een schatting met een hard bedrag.
- Het huurcontract en de laatste huurverhoging
- De afrekening van de servicekosten, met het deel dat u zelf draagt
- Bij een appartement: de stand van de reserve en het meerjarenonderhoudsplan
- De financiering, en wanneer de rente opnieuw wordt vastgesteld
Een gat is geen nul
Een ontbrekend onderhoudsplan betekent niet dat er geen renovatie komt, alleen dat u hem nog niet ziet. Noteer wat u mist als ontbrekend en vraag het op bij de beheerder of de bank.
Hoe een koper naar dezelfde cijfers kijkt
Aan de andere kant van de tafel ligt een andere meetlat. U kijkt terug naar wat dit pand heeft opgeleverd. Een koper rekent vooruit met de huur die er nu staat, min de eigenaarslasten, en houdt ruimte voor het onbekende.
Daarom kan een bod lager uitvallen dan uw verwachting zonder dat iemand onredelijk rekent. U rekent met een pand dat u kent, een koper met een dossier dat hij heeft gezien. Bij verhuur weegt dat zwaarder, want hij neemt de huurovereenkomst over zoals zij is.
Het antwoord verschilt per pand, niet per eigenaar
Veel eigenaren beslissen over hun bezit als één blok. Bij meer dan één pand valt de uitkomst per object anders uit: een appartement met een lage huur en een renovatie op de rol draagt een ander risico dan een pand met een nieuw dak. Reken daarom per pand door.
En soms is het geen rekensom. Sommige panden houdt u aan om een reden die niets met rendement te maken heeft, zoals het huis van uw ouders. Weet dan wat die keuze kost.
Veelgestelde vragen
Kunnen jullie helpen bij die afweging?
Wij kunnen de vastgoedkant doorrekenen en zeggen wat wij zien. De fiscale en persoonlijke kant hoort bij uw eigen adviseur; wij zijn de koper en dat maakt ons geen onafhankelijke partij in die vraag.
Kan ik beter wachten tot de huurder vertrekt?
Leeg is het pand geschikt voor een grotere groep kopers, dus dat kan gunstig uitpakken. U weet alleen niet wanneer dat moment komt, en tot die tijd draagt u de kosten en het risico.
Wij zijn twee eigenaren en willen niet hetzelfde. Wat nu?
Begin niet bij de keuze maar bij de cijfers. Meestal verschillen niet de meningen maar de verwachtingen, omdat ieder met een eigen getal rekent. Ligt er één nettoberekening op tafel, dan wordt het gesprek korter.
De regels voor verhuur veranderen. Is dat een reden om te verkopen?
Op zichzelf niet. Een wijziging verandert uw nettogetal, en daarmee de uitkomst van dezelfde afweging. Zoek eerst uit wat er voor uw contract verandert, bij uw adviseur of op de website van de Rijksoverheid, en reken daarna opnieuw door.
Verder lezen
Wilt u weten wat het pand nu waard is?
Begin met één adres. Bij meerdere panden kijken wij naar het geheel en naar de volgorde.