Een huis erven met een hypotheek erop

Eerst drie getallen, dan pas een besluit

Voordat u iets tekent of aanvaardt, heeft u drie getallen nodig.

De restschuld. Die staat op het laatste jaaroverzicht van de hypotheek, of u vraagt hem op bij de bank nadat u het overlijden heeft gemeld. Let ook op een eventuele tweede hypotheek, een krediet met het huis als onderpand of een achterstand in de betalingen.

De waarde. Er zijn er twee. De WOZ-waarde staat op de laatste aanslag van de gemeente; welke waarde voor de erfbelasting geldt, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. De marktwaarde is wat een koper nu betaalt, en die kan daarvan afwijken. Bij een verhuurde of achterstallige woning kan de marktwaarde anders uitvallen dan de WOZ-waarde doet vermoeden.

De uitkering van een overlijdensrisicoverzekering. Aan een hypotheek is soms zo'n verzekering gekoppeld. Keert die uit, dan kan het bedrag rechtstreeks naar de bank gaan als de polis aan de bank is verpand. De restschuld daalt dan of verdwijnt helemaal. Zoek de polis op voordat u de waarde en de schuld tegen elkaar afzet. Is er een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan gelden bij verkoop met verlies na overlijden mogelijk aparte regels voor de restschuld. De voorwaarden daarvoor staan bij NHG zelf.

Pas met deze drie getallen naast elkaar weet u of er overwaarde is of een tekort. Alles wat daarna komt hangt daarvan af.

Aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen

Een erfgenaam heeft in beginsel drie keuzes.

Bij zuiver aanvaarden krijgt u de bezittingen en de schulden, en bent u ook met uw eigen vermogen aansprakelijk als de schulden groter blijken dan de bezittingen. Dat is de keuze voor wie zeker weet dat het huis meer waard is dan de hypotheek en er verder geen verrassingen zijn.

Bij beneficiair aanvaarden legt u daarvoor een verklaring af, in beginsel bij de rechtbank; de notaris kan u vertellen hoe dat in uw geval gaat. De schulden worden dan alleen uit de nalatenschap betaald. Blijft er een tekort over, dan komt dat in beginsel niet voor uw rekening. De prijs is meer administratie: de nalatenschap moet dan volgens vaste regels worden afgewikkeld. Voor minderjarige erfgenamen gelden aparte regels; laat u daarover door de notaris informeren.

Bij verwerpen doet u helemaal afstand. U krijgt niets en u betaalt niets. Let op: in sommige gevallen komen uw kinderen dan in uw plaats als erfgenaam, en moeten die op hun beurt kiezen.

Pas op met handelen voordat u heeft gekozen. Sinds een wetswijziging leidt niet elke handeling meer tot zuivere aanvaarding, maar wie spullen uit het huis verkoopt of schulden uit eigen zak betaalt, loopt nog steeds risico. Betaal de hypotheekrente in de tussentijd bij voorkeur van de rekening van de overledene, en overleg bij twijfel met een notaris voordat u iets doet.

Wat er met de hypotheek gebeurt bij overlijden van de ouders

De hypotheek loopt gewoon door. Meld het overlijden zo snel mogelijk bij de bank, en controleer of de hypotheekvoorwaarden dat ook verplichten. De bank kijkt dan naar wie er nog op het contract staat.

Was er een partner die mede-schuldenaar is, dan blijft die partner in beginsel hoofdelijk aansprakelijk voor de hele schuld. De bank kan toetsen of het overgebleven inkomen de lasten kan dragen. Is dat niet zo, dan zoekt de bank samen met de partner naar een oplossing, en verkoop is daar één van.

Wil een kind de woning overnemen en er zelf gaan wonen, dan kan de bank dat behandelen als een nieuwe hypotheekaanvraag. De bank toetst dan inkomen en waarde alsof het een nieuwe klant is. De rente en voorwaarden van de overledene gaan niet vanzelf over. De bank mag weigeren.

Praktisch punt: banken kunnen de betaalrekening van een overledene blokkeren tot er een verklaring van erfrecht is; of en wanneer dat gebeurt, verschilt per bank en per situatie. Die verklaring maakt de notaris. Regel hem vroeg, want zonder die verklaring kunt u de rekening mogelijk niet gebruiken om de hypotheeklasten door te betalen, en een achterstand bij de bank wilt u niet.

Hoe de erfbelasting wordt berekend bij een huis met hypotheek

Welke waarde van de woning voor de erfbelasting geldt, en of dat de WOZ-waarde is, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Of u daarbij kunt kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna, kunt u daar eveneens nakijken; laat de notaris of adviseur nagaan wat dat in uw geval betekent. Hoe de hypotheekschuld als schuld van de nalatenschap meetelt, staat in de regels van de Belastingdienst. Is de schuld hoger dan de waarde van het huis, dan kan het huis de waarde van de rest van de nalatenschap drukken; hoe dat precies uitwerkt, hangt af van die regels en van uw situatie.

Het saldo van de hele nalatenschap wordt vervolgens verdeeld over de erfgenamen. Welke vrijstelling voor u geldt en welk tarief daarboven van toepassing is, hangt af van uw situatie, onder meer van uw relatie tot de overledene. De vrijstellingen en tarieven kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Controleer daarbij de cijfers van het jaar van overlijden, want die kunnen per jaar verschillen.

De rekenvolgorde, zonder personen en zonder bedragen: eerst wordt de waarde van de woning bepaald, daarvan gaat de resterende hypotheek af voor zover die als schuld van de nalatenschap mag worden afgetrokken, en wat overblijft telt mee in de nalatenschap. Erven meerdere kinderen ieder een gelijk deel, zonder langstlevende partner en zonder verdere bezittingen of schulden, dan wordt dat restant gelijk over hen verdeeld. Of, en hoeveel, erfbelasting daarover verschuldigd is, hangt af van de vrijstelling en het tarief die in het jaar van overlijden voor uw situatie gelden; die kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Welke termijn voor de aangifte erfbelasting geldt, kunt u eveneens bij de Belastingdienst nakijken; vraag zo nodig zelf tijdig uitstel aan.

Dit is een beschrijving van de rekenvolgorde, geen fiscaal advies. Voor wie zelf in het huis blijft wonen, samen met een partner erft of een bedrijf erft, kunnen aanvullende regels gelden; welke dat zijn, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Laat de aangifte in die gevallen door een notaris of belastingadviseur controleren.

Wat u verder betaalt tot het huis is overgedragen

De erfbelasting is niet de enige post. Tot de woning is verkocht of verdeeld, lopen de vaste lasten door: rente en aflossing, opstalverzekering, gemeentelijke belastingen, energie en water. Die komen uit de nalatenschap. Verder betaalt u de notaris voor de verklaring van erfrecht en, als u de woning laat taxeren, de taxateur.

Twee punten worden vaak vergeten. Opstalverzekeraars kunnen de dekking beperken als een woning langer leegstaat; controleer de polis en meld leegstand bij de verzekeraar. En of een erfgenaam die het huis niet zelf bewoont de hypotheekrente kan aftrekken, hangt af van de vraag of het huis voor die erfgenaam als eigen woning geldt; de regels hiervoor staan bij de Belastingdienst, en een adviseur kan nagaan hoe dat in uw situatie uitpakt. Ook dat is een reden om niet te lang te wachten met een besluit.

Aanhouden of verkopen

Aanhouden kan op twee manieren: zelf gaan wonen of verhuren. Zelf wonen betekent de hypotheek overnemen, en dus de toets van de bank doorstaan. Verhuren vereist in beginsel toestemming van de bank; controleer in de hypotheekvoorwaarden wat daarover is afgesproken. De bank kan dan andere voorwaarden stellen, zoals een andere hypotheekvorm of een andere rente. Wie de woning met meerdere erfgenamen aanhoudt, blijft samen eigenaar en samen aansprakelijk. Dat werkt zolang iedereen het eens is, en het werkt niet meer zodra één erfgenaam geld nodig heeft.

Wil één erfgenaam de anderen uitkopen, dan gaat dat via een verdeling bij de notaris. De bank moet meewerken aan de overname van de schuld door één persoon. Reken daar niet op voordat het op papier staat.

Verkopen is bij overwaarde het meest overzichtelijk. De schuld wordt uit de opbrengst afgelost, de rest gaat naar de erfgenamen. Bij een tekort ligt het anders: de bank geeft het huis in beginsel pas vrij als de schuld is afgelost of als de bank instemt met verkoop onder de restschuld. Regel die instemming voordat u een koper zoekt, niet erna.

Als de geërfde woning verhuurd is

Een verhuurde woning erven verandert de rekensom. Het huurcontract loopt in beginsel gewoon door; u wordt de nieuwe verhuurder en de huurder houdt in beginsel dezelfde rechten. De huurinkomsten vallen in de nalatenschap en kunnen de hypotheeklasten dekken, wat rust geeft in de maanden van afwikkeling.

Controleer wel of de bank van de verhuur wist. Verhuurde de overledene zonder toestemming, dan kan de bank daar bij de overlijdensmelding op terugkomen. Vraag ook het huurcontract, de laatste huurverhoging en het betaalgedrag van de huurder op. Die stukken bepalen de waarde meer dan de WOZ-beschikking.

Wilt u verkopen, dan is de kring van kopers kleiner. Een particuliere koper met een gewone hypotheek kan een bewoonde woning niet zonder meer financieren. Beleggers en opkopers wel, en zij rekenen met de huur en niet met de leegwaarde. Een verkoop in verhuurde staat kan zonder openbare bezichtigingen en zonder dat de huurder hoeft te verhuizen, maar de prijs kan anders uitvallen dan bij een lege woning, omdat een koper met de huur rekent. Wie dat verschil te groot vindt, kan wachten tot de huurder zelf vertrekt. Wie liever afwikkelt, verkoopt in verhuurde staat.

De volgorde die het meeste ruimte laat

Eerst de drie getallen: schuld, waarde, verzekering. Dan het overlijden melden bij de bank en de verklaring van erfrecht aanvragen. Dan pas kiezen tussen zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Daarna de aangifte erfbelasting voorbereiden en de vaste lasten in kaart brengen. En als laatste het besluit over aanhouden of verkopen, met de bank aan tafel als er een tekort is of als de woning verhuurd is.

Wie deze volgorde aanhoudt, tekent niet eerder dan nodig en houdt zijn keuzes zo lang mogelijk open.

Overweegt u de geërfde woning te verkopen, in verhuurde staat of leeg, dan kunt u het pand vrijblijvend laten beoordelen. U vult het adres en de situatie in, waarna een medewerker beoordeelt of het pand voor rechtstreekse aankoop in aanmerking komt en met u contact opneemt. Een aanvraag verplicht u tot niets.