Welke waarde geldt voor de erfbelasting?

WOZ-waarde of verkoopwaarde

Voor een woning geldt bij de aangifte erfbelasting in beginsel de WOZ-waarde. Dat is geen vrije keuze en ook geen richtbedrag. Het is de wettelijke waarderingsregel voor woningen in de Successiewet, en die geldt op het moment van schrijven ook in 2026. De uitleg van deze regel kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Een taxatierapport of een latere verkoopprijs vervangt de WOZ-waarde in de regel niet, ook niet als de woning veel minder opbrengt. Op die hoofdregel bestaan uitzonderingen, die verderop aan bod komen.

Die regel geldt alleen voor woningen. Een bedrijfspand of een winkelruimte valt er niet onder; of een los object zoals een garagebox bij de woning meetelt, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Voor wat niet onder de woningregel valt, geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment van overlijden. In de praktijk is dat meestal een taxatie. Bij een gemengd pand, bijvoorbeeld een winkel met een bovenwoning, hangt het ervan af hoe het object is afgebakend welk deel aan de WOZ-regel gebonden is; die afbakening kunt u nakijken bij de gemeente. Laat een adviseur dan meekijken hoe de splitsing in de aangifte terechtkomt.

De verkoopwaarde speelt wel een rol, maar op een andere plek. Wie de woning na de erfenis verkoopt, ontvangt de marktprijs. De erfbelasting wordt berekend over de WOZ-waarde, niet over die verkoopprijs. Een hogere of lagere verkoopprijs achteraf verandert die grondslag in de regel niet. Hoe de Belastingdienst daarmee omgaat, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Dat verschil is precies de reden om beide bedragen te kennen voordat u beslist over aanhouden of verkopen.

Welk WOZ-jaar u mag kiezen

De WOZ-waarde loopt achter op de markt. De WOZ-beschikking van 2026 heeft als waardepeildatum 1 januari 2025. De wet houdt daar rekening mee. Erfgenamen mogen kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en de WOZ-waarde van het jaar daarna; de regels hiervoor staan bij de Belastingdienst. Overlijdt iemand in 2026, dan mag u dus de beschikking van 2026 gebruiken, of die van 2027.

Die keuze is niet vrijblijvend. In een stijgende markt kan de oudere beschikking lager uitvallen. In een dalende of stilstaande markt kan de nieuwere beschikking juist lager uitvallen. De aangifte erfbelasting moet binnen een wettelijke termijn na overlijden binnen zijn; welke termijn geldt voor het jaar van overlijden, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. De beschikking van het volgende jaar komt meestal in de eerste maanden van dat jaar. Afhankelijk van die termijn en het moment van overlijden kunt u op de nieuwe beschikking wachten, of heeft u uitstel nodig om die keuze open te houden. De Belastingdienst kan zulk uitstel op verzoek verlenen; de voorwaarden en de termijn voor dat verzoek staan bij de Belastingdienst.

Wie de waarde bepaalt

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast, niet de Belastingdienst en niet de erfgenamen. De erfgenamen vullen die waarde in de aangifte in. De Belastingdienst controleert of de aangifte klopt met de beschikking en met de rest van de nalatenschap.

Erfgenamen zijn na het overlijden belanghebbende bij de woning. Dat betekent dat u bij de gemeente een eigen WOZ-beschikking op uw naam kunt aanvragen. Tegen die beschikking staat bezwaar open, in beginsel binnen zes weken na de datum op de beschikking; de regels hiervoor staan bij de gemeente. Dat is de route om de WOZ-waarde zelf omlaag te krijgen. Een lagere taxatie vervangt de WOZ-waarde in de aangifte in beginsel niet, maar kan als onderbouwing van een WOZ-bezwaar wel meewegen. Voor een verhuurde woning bestaat daarnaast een uitzondering, die in de volgende paragraaf staat. Kijk daarom eerst of de WOZ-waarde reëel is, voordat u hem overneemt. Achterstallig onderhoud, een verkeerde oppervlakte in de gemeentelijke gegevens of een verouderde indeling zijn gronden die in bezwaar vaak aan de orde komen.

Verhuurde woning: de leegwaarderatio

Veel woningen die geërfd worden, zijn verhuurd. Een verhuurde woning met een huurder die huurbescherming heeft, is minder waard dan dezelfde woning leeg. De Successiewet corrigeert daarvoor met de leegwaarderatio. De WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd met een percentage dat afhangt van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde. De uitleg hiervan kunt u nakijken bij de Belastingdienst.

Sinds 1 januari 2023 geldt daarvoor de tabel in het Uitvoeringsbesluit Successiewet, die u kunt nakijken op wetten.overheid.nl. Het percentage loopt op naarmate de jaarhuur een groter deel van de WOZ-waarde uitmaakt; de bandgrenzen en de bijbehorende percentages staan in die tabel. Welk percentage daarbij hoort, leest u af in de tabel. Let daarbij op de bandgrenzen: hoe een verhouding die precies op een grens ligt wordt ingedeeld, volgt uit de formulering van de tabel zelf, dus lees die zorgvuldig. De WOZ-waarde maal dat percentage is de waarde voor de erfbelasting. Controleer de percentages voor het jaar van overlijden bij de Belastingdienst, want de tabel is in het verleden aangepast en staat opnieuw in herziening.

De ratio geldt niet in elke huursituatie. Bij een tijdelijk huurcontract van hooguit twee jaar geldt in de regel geen korting; welke contracten precies zijn uitgezonderd, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Tijdelijke huurcontracten zijn inmiddels grotendeels afgeschaft, dus dit raakt vooral oudere contracten; de regels hiervoor staan bij de Rijksoverheid. Bij verhuur aan een familielid of een andere gelieerde partij geldt een aparte regel met een vaste rekenhuur in plaats van de werkelijke huur; ook die kunt u nakijken bij de Belastingdienst. En bij een woning die na het overlijden leeg staat, geldt in beginsel de volle WOZ-waarde. De korting hoort bij de last van een zittende huurder, niet bij het feit dat de woning ooit verhuurd was.

De uitkomst van de tabel is niet altijd het eindpunt. Ligt de waarde volgens de leegwaarderatio aanzienlijk hoger dan de werkelijke waarde van de woning in verhuurde staat, dan kan volgens rechtspraak van die lagere werkelijke waarde worden uitgegaan; hoe de Belastingdienst daarmee omgaat, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Een taxatie in verhuurde staat kan in dat geval dus wel een rol spelen in de aangifte. Een adviseur kan beoordelen of het verschil groot genoeg is.

Voor de eigenaar die afbouwt, is dit een dubbele rekensom. De leegwaarderatio drukt de erfbelasting. Dezelfde huurder drukt ook de verkoopprijs, omdat een koper de woning in verhuurde staat overneemt. Beide bedragen liggen dus lager dan de vrije verkoopwaarde, maar niet met hetzelfde percentage.

Erfpacht en hypotheek

Staat de woning op erfpachtgrond, dan kan de WOZ-waarde worden verminderd met een vast veelvoud van de jaarlijkse canon; de regels hiervoor staan in het Uitvoeringsbesluit op wetten.overheid.nl en bij de Belastingdienst. Voor een woning die niet verhuurd is, is dat veelvoud volgens dat besluit zeventien keer de canon. Voor een verhuurde woning waarop de leegwaarderatio van toepassing is, geldt een ander, hoger veelvoud; controleer dat in het Uitvoeringsbesluit of bij de Belastingdienst. Is de canon afgekocht, dan vervalt deze aftrek in beginsel; ook dat kunt u nakijken bij de Belastingdienst.

Een hypotheekschuld die nog op de woning rust, komt in mindering op de nalatenschap. Niet op de WOZ-waarde van de woning zelf, maar op het totaal. Per saldo wordt erfbelasting geheven over wat na aftrek van schulden overblijft; de regels hiervoor staan bij de Belastingdienst. Een overlijdensrisicoverzekering die de hypotheek aflost, kan als bezit in de nalatenschap meetellen, afhankelijk van wie de verzekeringnemer is en hoe de premie is betaald. Laat de notaris of adviseur dat in samenhang bekijken.

Hoeveel erfbelasting u betaalt

Het bedrag hangt af van drie dingen: de waarde van uw erfdeel, uw relatie tot de overledene en de vrijstelling die daarbij hoort. Partners hebben de hoogste vrijstelling. Kinderen een veel lagere. Broers, zussen en anderen een kleine. De vrijstellingen kunt u nakijken bij de Belastingdienst.

De tarieven werken met twee schijven. Voor partners en kinderen gelden de laagste tarieven. Kleinkinderen betalen meer. Alle andere erfgenamen betalen de hoogste tarieven; de actuele percentages per schijf staan in de tabellen van de Belastingdienst. De schijfgrens en de vrijstellingen worden jaarlijks geïndexeerd. Gebruik daarom de tabel van het jaar van overlijden bij de Belastingdienst, niet een bedrag uit een ouder artikel.

Een rekenvoorbeeld zonder personen. Twee kinderen erven samen een woning, zonder hypotheek en zonder andere bezittingen. Ieder erft de helft van de WOZ-waarde. Na de vrijstelling voor kinderen blijft per kind een belast bedrag over. Het exacte bedrag volgt uit de vrijstelling en schijfgrens van dat jaar.

Die belasting kan verschuldigd zijn voordat de woning verkocht is; dat hangt af van het moment waarop de aanslag komt. De Belastingdienst kan onder voorwaarden uitstel van betaling geven als het geld in de woning vastzit, met rente. De voorwaarden en de manier van aanvragen kunt u nakijken bij de Belastingdienst.

Wat de waarde betekent voor de beslissing

De WOZ-waarde is het bedrag waarover u belasting betaalt. Het is niet het bedrag dat u ontvangt. Wie de woning aanhoudt, betaalt erfbelasting over de WOZ-waarde en houdt daarna een pand met huurder, onderhoud en jaarlijkse belastingdruk. Wie verkoopt, betaalt in de regel erfbelasting over dezelfde grondslag en ontvangt de marktprijs in verhuurde of lege staat.

Zet daarom vier bedragen naast elkaar voordat u kiest: de WOZ-waarde, de waarde na leegwaarderatio, de te betalen erfbelasting en een realistische verkoopprijs in de huidige staat. Vooral die laatste ontbreekt vaak. Een geërfde verhuurde woning verkoopt niet op de vrije markt zoals een lege eengezinswoning. De kring van kopers is kleiner.

Dit artikel beschrijft de hoofdregels en vervangt geen fiscaal advies. Wat u in uw situatie betaalt, hangt af van uw erfdeel, uw relatie tot de overledene en het jaar van overlijden. Een notaris of belastingadviseur kan uw situatie doorrekenen, zeker bij een verhuurd pand, erfpacht of een nalatenschap met meerdere erfgenamen.

Wilt u weten wat een geërfde, verhuurde of leegstaande woning in de huidige staat waard is voor een directe koper, dan kunt u het pand bij ons aanmelden. Wij beoordelen het object eerst en laten u daarna weten of en tegen welke voorwaarden een rechtstreekse aankoop mogelijk is. Dat is vrijblijvend en zonder openbare bezichtigingen. Zo heeft u naast de WOZ-waarde ook het vierde bedrag op tafel, en kunt u kiezen met de cijfers compleet.